Обременение объекта недвижимости

На этапе заключения договоров купли-продажи недвижимых объектов имущества, будь то квартира или иная коммерческая недвижимость, может возникнуть ряд вопросов, касающихся примечания об обременении недвижимых объектов имущества. Зачастую покупатель не хочет ввязываться в такие «сомнительные» сделки, у него возникают опасения на этот счет и, в конечном итоге, нежелание закончить сделку. Разберемся более подробно в этом вопросе.

Для начала выясним, ЧТО ТАКОЕ ОБРЕМЕНЕНИЕ?

Обременение подразумевает под собой то, что собственник ограничен в распоряжении недвижимым имуществом. Это ограничение может быть добровольным, когда объект находится в залоге у банка (например, ипотека), так и принудительным, в случае наложения ареста имущества (происходит по решению суда).

Какие виды обременения существуют?

• Ипотека или Залог.Составляется ипотечный договор, по которому банк передает денежные средства на приобретение недвижимого объекта имущества. При этом владельцем имущества является банковская организация. Однако заемщик может сдать объект в пользование третьим лицам. Для этого требуется получить разрешение у банка.Все положения регламентированы в Федеральном законе об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. % 102-ФЗ (ред. С 01 сентября 2020). Проще говоря, есть обязательства перед банком, которые необходимо погасить, включая как основную сумму, так и проценты.
• Рента означает передачу одним лицом в собственность другого лица недвижимое имущество взамен выплаты денежных сумм на регулярной (постоянно) основе. Может быть пожизненная (на весь срок жизни получателя или постоянная (выплачивается бессрочно). Все положения, касаемые суммы выплат (не ниже МРОТ), обеспечения медикаментами, а также выполнения работ или услуг фиксируются в договоре ренты и должны быть заверены нотариально. Все положения закреплены в Главе 33. «Рента и пожизненное содержание с иждивением» Гражданского кодекса РФ.
• Доверительное управление.  При таком виде обременения владелец передает в распоряжение имущество в силу определенных обстоятельств, при этом доверенное лицо собственником такого имущества не становится. Глава 53 Гражданского кодекса РФчетко регламентирует это положение.
• Опека.  В случае несовершеннолетнего возраста законного владельца имущества, а также признании недееспособным гражданином РФ (по решению суда), оформляется опека. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет (Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ
• Аренда. При сдаче объекта недвижимости в аренду не исключается и продажа этого объекта. При этом обременение в виде аренды «переходит» к новому владельцу недвижимости. В главе 34 Гражданского кодекса РФ прописаны все обязательства, а также спорные вопросы, связанные с этим обременением.
• Арест. Может быть наложен по решению суда при ненадлежащем исполнении обязательств заемщика перед кредиторами. При таком виде обременения не возможна сдача объекта недвижимого имущества в аренду, а также продажа. 
• Сервитут. Это ограничение права на недвижимость связано с необходимостью использования объекта третьими лицами. Например, когда возникает необходимость прокладки коммуникаций, дорог общего пользования. Бывает и так, что, для того, чтобы попасть с жилому дому, собственнику приходится пройти через территорию другого. Подробнее можно посмотреть в статье 274 Гражданского кодекса РФ. 

КАК СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЯ?

Все действия, связанные с введением ограничений, а также с последующим снятием, фиксируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).Данный факт регистрируется в течение трех рабочих дней.

Для того, чтобы снять обременение, связанное с ипотечным займом, вам необходимо предоставить закладную. Она выдается после выполнения всех обязательств по договору ипотечного кредитования. 

Если такое не представляется возможным, обременение может быть снято лишь по решению суда.

Запрет на любые действия с объектом недвижимости, а также снятие ареста также являются прерогативой судебных органов власти.

МОГУ ЛИ Я ОФОРМИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ОБРЕМЕНЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то все процедуры, связанные с продажей собственности, строго регламентируются положениями договора об ипотечном кредитовании, а также одобрением самой банковской организацией.

При обременении недвижимого имущества рентой, продажа и оформление договоров купли-продажи будет признана законной лишь в случае нотариально заверенного письменного согласия получателя ренты.

Арест на имущество подразумевает под собой запрет на сделки, связанные с продажей имущества вплоть до снятия обременения. Такой договор купли-продажи будет попросту не действителен.

Заключение

В первую очередь, при покупке недвижимости следует обратить внимание на наличие обременений.

Но этот фактор не является поводом разорвать сделку. И если у вас возникла необходимость совершения такого вида сделки по оформлению договоров купли-продажи обремененных объектов, вы можете обратиться к нам. Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам в оформлении всех необходимых сопроводительных документов, а также укажут все тонкости оформления подобных сделок.  Запишитесь на юридическую консультацию по телефону (342)210-37-97